Как заключить договор с квартиросъёмщиками?

Как сдать квартиру без последствий, чтоб арендаторы всё вернули в таком же состоянии, в каком получили и в нужном количестве? Нужно ли заключать договор и что в нём прописывать? Прилагать ли фото квартиры к договору? Делать опись? Нужно ли заверять договор?