Как безопасно оформить большой задаток?

При покупке очень скромного жилья (комнаты в коммуналке) продавец просит большой задаток (четверть стоимости). Со слов продавца он обязательно нужен им нужен для того, чтобы запустить отопление и сделать ремонт в их другом жилье, в полузаброшенном доме, который они недавно купили. Чтобы органы опеки разрешили им перепрописать туда детей и в дальнейшем продать комнату. Продавцы семья лет 30 с 2 детьми, еще одного ждут. Производят хорошее впечатление, но смущает то, что муж не работает. Покупателя же смущеет то, что если по каким-то причинам они "промотают" большой задаток или по каким-то причинам органы опеки не разрешат продажу комнаты, то вернуть задаток будет практически невозможно. Что посоветуют знающие люди с БВ с юридическим опытом и жизненным опытом? Многие посоветуют поискать другой вариант для покупки, но по ряду причин именно этот вариант имеет много объективных плюсов для покупателя.